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（一）第一阶段（1918…1947年）如所周知，于本世纪50年代以前，人类曾经历了两次惨绝人寰的灾难，即1914…1918年的第一次世界大战，与1937…1945年的第二次世界大战。作为战争的结果之一，是人类发生了严重的“住宅危机”。正是这一“住宅危机”，成为推动建筑物区分所有权制度向前发展的最重要的动因。而此间由于工业革命的完成，相应的也就使建筑技术与建筑材料有了长足的进步，从而客观上也为建筑物朝向立体化方向发展提供了可能。此外，这一时期，各国迫切要求进行土地的立体化利用，这也是推动建筑物区分所有权制度向前发展的一个重要动因。
两次世界大战，虽然使无数人丧生，而肇致人口减少，但在战争结束之后，各国人口却发生了戏剧性增加的现象，加之战后各国所发生的社会变迁运动，终促成各国人口大量流向城市。在这种形势下，为解决城市居民的居住问题，并使城市土地得以有效利用，便成为各国政府面临的一项重要课题。而要使有限的城市土地得以充分利用，直接而有效的途径莫过于使土地利用朝向立体化。因为土地的立体化利用，不仅将提升土地的利用率，而且也将减轻城市居民使用土地的负担。而要实现土地的立体化利用，除兴建中、高层区分所有建筑物外，别无他法。此即土地的立体化利用的客观需要，促成区分所有建筑物的发展。
在区分所有建筑物一日千里的发展形势下，此前各国民法典关于区分所有权的简单规定，即显不能适应新形势的发展需要。于是各国不得不制定区分所有权特别法，抑或修正民法典以详尽规定区分所有权制度。1924年7月8日，比利时率先制定建筑物区分所有权特别法。嗣后，澳大利亚制定单元住宅所有权条例（1925年），葡萄牙于1930年修正原民法典第2325条，详尽规定区分所有权制度。意大利1934…1935年制定区分所有权特别法，其后因立法政策发生变化，1942年遂将其移植到意大利民法典第七章“共同所有”中予以规定，共计22条（第1117…1138条），内容较为详尽。1938年6月28日，法国制定有关区分各阶层不动产共有之法律（以下简称“1938年法律”），共计14条，就规定的合理性与妥当性而言，这一法律是此间各国立法中最有代表性的区分所有权法律之一。继之，西班牙于1939年修正其民法典第396条关于区分所有权的规定，增加规定若干重要内容，进而使其区分所有权制度趋于完善。
（二）第二阶段（1947…1965年）
这是建筑物区分所有权发展史上的一个非常重要的阶段，也是其成熟和定型的时期。这一时期，建筑物区分所有权为各国立法所普遍确立，建筑区分所有权制度由此成为各国民法上的一项重要法律制度。
1947至1965年期间，是各国在经历二次世界大战之后进行经济恢复、重建和初步发展的时期。这一时期，因战争的结果肇致房屋需求量大增。另一方面建筑技术又有新的进步，土地，尤其是城市土地价格猛涨。在这种背景下，各国新建建筑物时，遂尽量使建筑物向高空方向发展。其结果使中、高层区分所有建筑物，乃至“摩天大楼”式建筑物纷纷拔地而起。而且，各国此间于地下空间建造建筑物的情形也陆续增多。建筑物朝向立体发展，产生了重要的经济效益。据计算，100平方米的土地，如盖一栋地下5层，地上20层的建筑物，则可资利用的建筑空间将达到2500平方米。惟建筑物利用面积越大，人口密度也就越高，人际关系也就势必愈益复杂，从而也就为各种纷争的发生埋下了伏笔。
鉴于以上情事，各国于是发生了一场规模宏大的关于建筑物区分所有权的修法和立法运动。即已经进行区分所有权立法的国家纷纷检讨既有立法，以求周延；未立法的国家，则积极创造新的理论体系，并加以立法化，期以因应社会需要。1948年7月8日，奥地利为此制定专门的住宅所有权法（区分所有权法）。德国1951年3月15日制定住居所有权法及继续居住权法（简称住宅所有权法）。受德国影响，葡萄牙于1955年10月14日，荷兰于1952年12月20日，西班牙予1960年7月21日，也都制定了各自的区分所有权法。其中，荷兰区分所有权法的重要内容有：1区分所有权为特别物权，其创立原因、公证及登记等，由法律明定；2区分所有权的出让人与受让人对共同事务所生债务承担连带责任；3各区分所有权人对建筑物之承建互负义务；4集会的决议方法；5管理人的设置及其权限。等等。
本世纪60年代，随着日本战后经济恢复和重建任务的完成，日本工商业获得了飞速的发展，经济呈现出一派生机盎然的景象，由此促成城市人口大量增加，房屋需求量陡增，旧有的木造平房遂纷纷为钢筋水泥的中高层建筑物所取代。在这种背景下，民法典第208条关于区分所有权的规定，也就显不足以因应现今复杂的区分所有权法律关系。受德国1951年住宅所有权法的影响，1962年4月4日，日本制定区分所有权法。1983年，日本进一步修正了该法。须注意的是，日本区分所有权法，为现代各国林立的区分所有权法律中特别值得我们注目的一部法律。
瑞士1962年12月7日着手起草区分所有权法。1965年1月1日，此起草的区分所有权法被正式规定于瑞士民法典第四编第十九章第三节，称为“分层建筑物所有权”，内容较为详尽（计20条），是现代各国在建筑物区分所有权领域取得的另一立法成就。
法国自1938年制定有关区分各阶层的不动产共有之法律
至60年代中期的近30年里，社会生活中兴建起了大量的区分所有建筑物。60年代初期，鉴于区分所有建筑物产生的各种纠纷有成燎原之势，法国立法机关遂不得不重新检讨、审思1938年法律。
其后经学说判例的协力，立法机关终在1965年7月10日公布了新的区分所有权法，1967年3月17日又进一步以行政命令补充该法。此行政命令，连同1965年7月10日特别法，共同构成法国现行区分所有权法的完整内容。从比较法的立场看，法国现行住宅分层所有权法，亦属现代各国建筑物区分所有权立法的一部重要文献。
另外，在英国和美国，区分所有权制度，也先后于50年代末和60年代初得到了立法的确认。英国1957年制定住宅法，开以“住宅法”模式规定区分所有权制度之先河。1961年、1967年和1969年，该住宅法曾被三度修正。在美国，1962年联邦住宅局制定公寓所有权标准法规后不久，各州便参照该标准法规，而先后建立了自己的区分所有权制度。
（第二节建筑物区分所有权的基础理论
一、建筑物区分所有权的名称建筑物区分所有权，为近现代各国民法一项重要的不动产所有权。关于其名称，各国立法例不尽相同。法国1938年法律及1965年颁行的现行法，分别称为“区分各阶层不动产之共有”，与“住宅分层所有权”。德国、奥地利，称为“住宅所有权”wohnungseigentum。意大利、英国虽均称“公寓所有权”，但在使用的语词上却有差异，前者使用“inumownership”，后者使用“fiatownership”。在美国，所使用的名称更是林林种种，有称“公寓所有权”inumownership的，也有称为“单位所有权”unitownership，或“水平财产权”horizontalproperty的，但美国联邦住宅局制定的“标准区分所有权法”及多数州法，均使用“公寓所有权”概念。瑞士称“楼层所有权”，日本与我国台湾，则均称“区分所有权”或“建筑物区分所有权”。由此可见，关于建筑物区分所有权的名称，可谓五花八门，异彩纷呈。但是，如果仔细审思则可发现，这些名称所要表现的内容却并未有大的不同。即它们莫不是对以建筑物的某一特定部分为客体而成立的不动产所有权的抽象概括。不过从语义学与比较法上看，这些名称中，似以日本法和我国台湾民法所使用的“建筑物区分所有权”一语，最为妥洽，可资采取。
1关于德、奥法的“住宅所有权”。按照辞海和现代汉语词典，所谓“住宅”，指“规模较大的住房”或“住家的房屋”。据此，“住宅所有权”可以理解为“对规模较大的住房的所有权”或“住家的房屋的所有权”。这样，无论是一座供住家用的无楼层的较大的平房，抑或是一栋供住家用的高楼大厦，均可称为“住家的房屋”。
但是，前者是单一权利主体对整个平房享有所有权，无建筑物区分所有的问题；后者则是数个不同的权利主体分别对整栋高楼大厦的某一部分或某几个特定部分享有所有权，因此发生区分所有的问题。可见，德、奥法“住宅所有权”一语，外延过宽，不宜用来概括区分所有这一特定的不动产所有权形式。
第46章 建筑物区分所有权（2）（）
2关于法国法的“住宅分层所有权”与瑞士法的“楼层所有权”。这两个术语从语义上均可理解为：“在多层或高层建筑物中，对住家的房屋的某一楼层的所有权”。但“住宅分层所有权”与“楼层所有权”不过为建筑物区分所有权之一类型，即对横割式楼房的区分所有建筑物的所有权。除此之外，建筑物区分所有权还有其他类型，如纵割式与左右纵割、上下横切式（分套所有）区分所有权，等等。因之，“楼层所有权”或“分层所有权”名称，也不能完整表现建筑物区分所有权这一概念的所有内容，失之过窄。另外，前面已经提到美国一些州法上所称的“单元所有权”或“水平所有权”，从语义上解释，也仅指左右纵割、上下横切的分套所有的建筑物区分所有权，与横割式楼房的建筑物区分所有权，其同样不能涵盖所有的建筑物区分所有权类型，至为明显。
3关于意大利、英国与美国法上的“公寓所有权”。一般地说，以“公寓所有权”这一术语表述区分所有权，仍有不当：其一，按照现代汉语词典，公寓，指“能容许多人居住的房屋”。因而公寓所有权可解为“房屋所有权”。而“房屋所有权”，是一个涵义极为宽泛的概念，包括所有以房屋为客体而成立的所有权；其二，“公寓”一词为外来语，我国社会迄不常用。偶尔一用，也都侧重于“公共住宅”的意义。因之，如以公寓所有权表述建筑物区分所有权，势必使人产生歧义，认为公寓所有权即“公共住宅所有权”。可见，公寓所有权一语，也不能准确表述区分所有权的固有涵义。
4关于日本与我国台湾民法的“建筑物区分所有权”。“建筑物区分所有权”一语，系由日本学说与立法所创（法制史上，1896年日本民法第208条关于建筑物区分所有权的规定，系直接效仿、取法法国民法典原第664条之规定而来。而我国台湾民法第799…800条关于建筑物区分所有权的规定，则是直接因袭了日本民法第208条的规定。即使存在这样的渊源关系，也应当肯定，“建筑物区分所有权”一语，属于日本法的独创。）。所谓“区分”，日语为“
第49章 建筑物区分所有权（5）（）
3对生活妨害行为的管理。生活于同一栋区分所有建筑物上的区分所有人，由于生活习惯、嗜好不尽相同，对建筑物之用途需要亦非完全一致。因而区分所有人彼此间不免发生龃龉，甚至造成对他人生活之妨害。例如豢养动物，妨害公共安全，大声喧哗妨碍邻居安宁，任意堆置垃圾或残余食物妨碍环境卫生等等。此等妨害他人生活的行为，如系轻微或按地方习惯认为相当者，区分所有人当然负有容忍义务，但超过一般的忍受限度时，即应通过管理团体组织加以禁止。
（二）区分所有建筑物的管理方式
1。自主管理与委托管理。此为管理方式的基本分类。自主管理，指区分所有人自己执行管理业务或构成一个管理团体执行管理业务。依人数之多寡，自主管理又分为直接管理与管理团体组织之管理。区分所有人人数较少时，由各区分所有人直按管理。此时共同业务的管理意思依共有理论确定，并以分担的方式付诸实行。在区分所有人人数众多时，则构成一个管理团体，管理并维持共同事务及共用部分。该管理团体以全体区分所有人为其构成员，除规约有明文限制外，承租人得为构成员。该管理团体的最高意思机关为区分所有人大会。区分所有人借助于该大会，表达其管理共同事务的意思，行使所享有的成员权。大会决议事项直接构成区分所有人的权利义务。管理团体设理事会（或管理者）作为其执行机关。理事会成员系由管理团体构成员互推代表组成。理事会设理事长、副理事长等。理事长通常为管理团体之具体管理人，执行管理业务。
委托管理，指区分所有人将管理业务概括的委托管理公司或第三人进行管理的管理。此时区分所有人与管理人间是一种委任关系，且相互间通常有委任契约存在。委托管理又可分为全部委托管理与部分委托管理。所谓全部委托管理，指将区分所有建筑物之管理事项全部委托给管理业者管理的管理。采取此种管理，区分所有人几乎与管理活动完全绝缘，而仅支付管理费用。此种管理方式，易于肇致住户对建筑物管理之漠不关心，管理业务活动易于被作为受托人的管理者恣意为之。部分委托管理，指将建筑物管理上的不同性质的事项委托给不同业者进行管理。采此管理方式，区分所有人较易掌握建筑物管理的主导权，而且其所花费用，也较低廉（温丰文：论区分所有建筑物质管理，藏法学丛刊第147期，第26页。）。
在此有必要补充说明的是，关于委托管理，一个新的潮流，是将区分所有建筑物全体一并委托给专家管理。
2。管理人方式与非管理人方式。管理人方式，指设置管理人以管理建筑物的管理方式，反之则为非管理人方式。管理人之设置，在全部委托管理场合，系由受托人派遣，但在由区分所有人自行管理时，则由区分所有人管理团体自行选任。由于管理人系现代家园之守护神，其素质之好坏，关系建筑物管理之良莠。因而，区分所有人管理团体在选任管理人时，若规约定有明文，自应依其规定，规约未有明文时，则应通过集会决议予以决定。至于可以充任管理人者，既包括自然人，同时还包括法人。
3。法人管理与非法人管理。前面已经谈到，生活于同一栋区分所有建筑物上的各区分所有人得基于共同关系而结成管理团体。该管理团体如系法人，其所为的管理即为法人管理，反之则为非法人管理。在现代各国区分所有权法上，明定区分所有人管理团体具有法人资格者，仅有法国、新加坡建筑物区分所有法及我国香港多层大厦（业主立案法团）（条例）。日本现行建筑物区分所有权法系分别情况，对具备一定条件的管理团体，赋予其法人资格（称为管理团体法人），由其进行管理活动。其他如德国等，因立法上未明定管理团体的法人资格问题，故一般认为系采非法人管理方式。关于此，后面将要论及。
四、区分所有建筑物的管理（二）
（一）管理规约
1。管理规约的概念与性质
前文已述，在现代区分所有建筑物上，为使区分所有权