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（一）管理规约
1。管理规约的概念与性质
前文已述，在现代区分所有建筑物上，为使区分所有权人有一个愉快、舒适的生活环境，非采取有效的管理方法对区分所有权人相互间所生的利害关系加以调整不可。其中，通过区分所有人大会，承认区分所有权人的自治权限，订立管理规约，进而充分发挥该管理规约的机能，即是实现区分所有建筑物有效管理的重要途径。
按照现代各国建筑物区分所有权法与实务，管理规约，亦称“规约”、“住户规约”、“管理协约”、“区分所有规约”及“管理组织规约”等，指全体区分所有权人就建筑物与基地之管理、使用与所有关系，以书面形式订定的自治规则。按照由私法自治原则衍生出来的所谓规约自治原则，区分所有权人订定的管理规约，只要不违反强行性规定、公序良俗原则，以及变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。
关于管理规约（以下称“规约”）的性质，学者众说纷纭，莫衷一是，主要有以下见解：规约是区分所有权人间的契约；规约虽非单纯的债权契约，但具有区分所有权人间契约的实质；规约是比两个当事人的契约发展形态更社会化的契约；规约乃集团性的协约，与一般契约有异，具有合伙的性质；规约类似于劳动法上的劳动协约；规约是具有规定性的规则；规约是规范区分所有人相互关系的规则，具有自治法的性质；规约是有关区分所有人相互间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规则。
以上各种见解，系因观察角度之不同而有别，皆言之成理，持之有故。因为从管理规约的设定程序来看，规约是以区分所有权人全体的合意为基础而形成的，而合意的同义词即为契约，因而说规约为区分所有人间的契约或具有契约的实质，并无不可。惟若从规约的效力及于人的范围而论，规约的效力不仅及于设定的当事人及其概括继受人，同时还及于特定继受人及管理人，此点异于普通契约。因为普通契约（债权契约）的效力，仅及于订约的当事人及其概括继受人，而并不及于此外的其他人。因之，如从规约的效力及于设定当事人及其概括继受人以外之人来看，主张管理规约类似于劳动协约，也无不当。因为劳动协约的效力，不仅及于协约的当事人，而且也及于其他以外之人。规约之效力既然及于特定的继受人，因此区分所有权人纵有更迭，也不影响规约的存续，从而规约对区分所有权人乃是～客观化的规范，实质上为区分所有权人管理团体的自治规则。由此以观，认为规约具有自治法规或自治规则性质的见解，并无不妥（参见温丰文：论区分所有建筑物之管理，载法学丛刊第147期，第33…34页。）。
综合以上各种见解，规约的性质似可界定为：规约是区分所有人管理团体的最高自治规范，具有区分所有权人管理团体的根本性自治规则的性格。
2。规约的设定、变更与废止
关于规约的设定、变更与废止，近现代各国立法与实务，未尽一致。归结起来，主要有两种途径：一是通过区分所有权人大会的决议为之；二是由区分所有建筑物之建筑公司或出售公司预先设定定型化的规约，于分批让售房屋时，与单个买受人达成同意该项规约的协议。另外，为使管理规约的内容明确化，及考虑规约保管与阅览上的方便，各国法通常规定，规约之设定，应以书面为之并加以登记。
日本现行建筑物区分所有权法规定，规约之设定、变更及废止，应通过区分所有人之集会为之。居住于同一栋建筑物上而无规约的区分所有人，如需要规约时，便可设定之。关于依集会决议设定规约，日本旧法即1962年区分所有权法与现行区分所有权法，稍有不同。按照前者，“规约之订定、变更或废止，应依区分所有人全体之书面合意为之”（第24条），亦即旧法关于规约的设定，变更或废止，系采“一致决”原则。在此原则之下，只要有一区分所有人不表同意，规约即无从订定、变更或废止，失之过苛，不言而喻。1983年，日本废止旧法而制定现行区分所有权法，考虑到加强集会功能，及增强管理团体自治的灵活性的需要，遂废止旧法“一致决”原则，而改采“特别多数决”原则。认为规约之订定、变更与废止，仅需有区分所有人及表决权各34以上的集会的决议，便可为之。
德国住宅所有权法规定，住宅所有人得以约定订定规约。规约一旦订定，非有全体住宅所有人的书面同意，不得加以变更或废止。但如果另有规定或约定时，则不在此限。至于规约之订定，形式上通常应由法院或公证人作成公证书。惟于德国实务上，规约之订定，通常在创设专有所有权时即予完成。此又分两种情形：一是土地共有人共同创设专有所有权时，全体区分所有人即通过合意形成规约；二是建设公司或建筑公司，将建筑的房屋出售给买主而创设区分所有权时，通常由建设公司或建筑公司预先订定一规约，并在出卖房屋的同时，也与买主达成个别同意该项规约的协议。另依德国法，规约之变更、废止，须登记于土地登记簿。唯有如此，方能对抗住宅所有人的特定继受人。可见，德国法上的规约，形式上虽仅具有债的性质，但实质上却能对抗第三人，因而具有物权的性质。
法国现行区分所有权法，称规约为“区分所有规约”。按照该法，“区分所有规约”之订定、变更或废止，应由区分所有权人大会为之。关于决议的原则，法国旧法与新法有所不同。按照1938年法律，规约的设定、变更、追加及修正等，均应采“二重多数”决原则。即“由区分所有人之过半数，及至少不低于投票权数的34以上的二重多数组成的大会，决定区分所有规约的设定、追加或修正问题”（第9条第2项）。而1965年现行住宅分层所有权法，关于区分所有规约虽仍采二重多数决原则，但在表决票数上，较旧法已有所缓和。该法第26条第1项之c规定，“区分所有规约之设定、修正，由代表全体投票权的23以上的管理团体的构成员的过半数决定之”。可见，关于规约设定、变更的决议原则，相对于日本法而言，法国现行法的规定更为缓和。
3。规约事项
所谓规约事项，即规约的内容。基于意思自治原则，现代各国家和地区，莫不广泛承认区分所有权人的规约自治权利。因而，规约事项通常由区分所有人自由协议确定。惟在各国实务上，规约事项往往因区分所有建筑物之规模、用途，及区分所有权人生活水准与需要之不同而有所不同。但无论怎样，规约的内容既不得违反强行规定与公序良俗原则，也不得变更或排除区分所有权的本质，否则将不生法律效力。
按照德国实务，得以规约规范的事项，主要有：特别所有权（专有所有权）及共有物（共用部分）之使用方法与原则；区分所有权人的生活公约；区分所有权人在共用部分上设定专用使用权的要件，等等。
法国现行住宅分层所有权法，就区分所有规约应规范的事项，设有详尽的规定，通常规定在长达50页左右的文书中。按照该法及其实务，规约之事项，主要有五：一是区分所有者的权利义务；二是共用部分与专有部分之区分；三是管理费用之分担及其原则；四是建筑物内的生活规则；五是“区分明细书”（区分状况书）。
在我国台湾，关于规约事项，现行民法典并无规定。惟实务上通常以列举方式予以规定，主要包括：不得擅自出售、出租、出典、赠与或交换住宅；不得擅自变更住宅原状、或加以增建、改建，以免影响安全；不得将居住用住宅供作非居住用；应依规定按期缴纳有关费用；不制造公害，不毁损公物，不高声喧哗，不占用公共场所；不储放易燃物品或爆炸性物品；不饲养家禽家畜，不丢弃废物或倾倒污水；不利用电梯载运笨重或危险物品，以策安全；不任意竖立或悬挂广告牌；不在当街过道晾晒衣物，不在广场巷弄停放车辆；不践踏草坪，不攀折花木；安装铁窗花架应依指定位置及统一标准颜色设置；为谋社区福祉，愿接受管理人员之指导。等等。
综上所述，关于规约事项，建议我国制定建筑物区分所有权法时，从以下方面予以规定：
第一，规约事项，委之区分所有权人自由订定，即采规约自治原则或规约自由主义。
第二，规约事项，不得与区分所有权法相抵触，不得违反强行性规定和公序良俗原则，及不得排除或变更区分所有权的本质。
第三，规约事项，具体包括下述四类：一是关于区分所有人间的基础法律关系（或所有关系）的事项。如，共用部分的持分比例，共用部分的所有关系，如一部共用部分与全体共用部分，建筑物灭失（一部灭失）时各区分所有权人的权利义务等；二是关于区分所有权人间的共同事务的事项。如，管理团体的组织机构、人数、权限及营运方式，管理人之选任、任期、解任及职务权限，集会的营运方式（如集会招集之通知等），管理费之数额及缴纳方法（如缴费日、迟延利息及存放等），等等；三是关于区分所有权人间的利害关系调整的事项。主要包括：a，专有部分之使用限制。专有部分虽为专有所有权的客体，区分所有权人得任意使用、收益及处分，但为保存管理全体建筑物的需要及维持区分所有权人间的共同体秩序，专有所有权之行使须受一定制约。如，得以规约明文禁止区分所有人将重量物、易燃物、爆烈危险物、不洁物、散发恶臭物等搬人自己的专有部分之内；禁止饲养对区分所有人有妨碍或危害之虞的动物；供居住用的建筑物，不得将其供作居住以外的目的使用，尤其禁止将专有部分作为饮食店、西餐厅、咖啡店使用；共用部分（含基地）及附属设施的使用方法，等等。b，对违反义务者的处置事项。
4。规约的效力
规约，为区分所有人管理团体的最高自治规则，区分所有权人大会的决议。管理人之管理行为等，均不得与之相抵触，否则所为行为无效。规约的时间效力，规约本身如定有生效日期的，即依其规定；未定生效日期的，则通常解为自规约订定之日起生效。关于规约对人的效力，一般认为，除应及于设定当事人外，尚应及于区分所有人之特定继受人，即移转继受人和设定继受人。区分所有权之受让人，为移转继受人。区分所有权之承租人、借用人为设定继受人。这些人因不属于规约订定、变更、废止中所指称的当事人，故他们仅受规约事项中有关使用事项的拘束。换言之，承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人，对于建筑物、基地或附属设施的使用，负与区分所有人相同的义务。惟须补充说明的是，关于规约对特定继受人产生效力的要件，德、日法之规定未尽相同。
依德国法，规约对特定继受人发生效力，以将规约登记于登记簿，加以公示为必要（该法第10条第2项）。而依日本法，规约即使未经登记，对特定继受人也同样有其效力（该法第46条）。
第50章 建筑物区分所有权（6）（）
5。管理规约的保管与阅览
现代各国建筑物区分所有法与实务，关于规约之保管，立场大都一致。即认为应由管理人为之。在无管理人时，则应由使用建筑物的区分所有人或其代理人，依规约或大会决议所定之人为之。保管规约之人，对于利害关系人阅览规约之请求，非有正当理由，不得拒绝。
（二）建筑物区分所有人管理团体1。建筑物区分所有人管理团体的形成前面已经谈到，区分所有权之创设，因以一栋建筑物为其基础，故生活于同一栋建筑物上的全体区分所有人由此形成共同体关系。该共同体关系中的成员，就人数言，因建筑物规模之大小的不同而有所不同，有的多到数千人，有的仅数十人；就区分所有人资力言，有的财才雄厚，有的资力欠缺；就各区分所有人的心态言，也不一致。长久居住的人，期待管理方法尽善尽美，暂时落脚的人则认为管理方法愈简愈好。而置产保值者或房屋投机商，因无居住或出租之意，则希望不要负担管理费。对于如此复杂的各种关系，欲统一区分所有人及其他居住者的意思，无疑颇为困难。于是，为维护建筑物各部分应有之机能，解决彼此间的纷争，进而维护共同生活秩序及共同利益，乃需要有一凌驾于个人之上的团体组织，并借该团体组织的力量，妥订管理规约，设置管理机构，处理共同事务。区分所有人团体组织由此形成。此团体组织，学说称为区分所有人管理团体。
2。区分所有人管理团体的立法模式依建筑物区分所有人管理团体是否具有法人人格为标准，现代各国关于区分所有人管理团体的立法可大别为四种模式：
第一，不具有法人人格之管理团体。此以德国为代表，又称德国模式。依德国住宅所有权法，住宅所有权人共同体，未有权利能力，因此不具有法人人格。也即权利义务的主体非住宅所有人共同体，而是作为共有关系成员的单个的住宅所有权人。在诉讼实务上，非住宅所有人共同体而是单个的住宅所有人成为当事人。我国台湾现今民间实务上的“管理委员会”，系采与德国法同样立场，依判例为不具法人人格之团体。
第二，具有法人人格之团体。此以法国住宅分层所有权法和新加坡土地权原（区分所有）法为代表，因此又称法国、新加坡模式。依此模式，不分情形之不同，均一律承认区分所有人管理团体具有法人人格。我国香港也属此一模式。
第三，管理团体法人。以日本建筑物区分所有权法为代表，又称日本模式。此种模式，究其实质，系一种附条件的承认管理团体为法人的模式。日本现行法第3条规定，由30人以下的区分所有人构成的管理团体性质上属于无权利能力之社团（称为“区分所有人的团体”或“管理团体”）。但是，区分所有人人数如为30人以上，且经区分所有人及表决权各34以上的多数同意时，即可申请登记为具有法人资格的管理团体，称为“管理团体法人”（该法第47条）。
第四，判例实务上的法人人格。以美国为其代表，又称美国模式。美国传统法律理论及现行制度并不承认区分所有人管理团体（公寓所有人协会）具有法人资格。但因美国法律理论及社会情势的长久变迁，美国法院终于在本世纪70年代，通过判例承认该类团体具有法人资格。迄今，区分所有人管理团体（公寓所有人协会）之法人资格已于美国判例实务上获得普遍承认。
综合上述我们可以看到，关于区分所有人管理团体，近世以来有日趋法人化的趋向。这一点颇值注意。由于管理团体法人化，任一区分所有人均成为管理团体的成员，区分所有人间的管理规约由此成为该法人组织的章程，其效力不仅拘束每一区分所有人，而且区分所有人的继受人也受其拘束。
3。区分所有人管理团体法人化之利弊
在现代区分所有建筑物之管理上，本于全体区分所有人的利益，在对第三人或部分区分所有人有所交涉或诉讼时，管理团体是否具有法人资格，可�